{"id":1545,"date":"2012-01-13T20:19:08","date_gmt":"2012-01-13T19:19:08","guid":{"rendered":"http:\/\/www.salviamoilpaesaggio.it\/blog\/?p=1545"},"modified":"2012-01-19T13:30:30","modified_gmt":"2012-01-19T12:30:30","slug":"torino-verso-un-nuovo-piano-regolatore","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.salviamoilpaesaggio.it\/blog\/2012\/01\/torino-verso-un-nuovo-piano-regolatore\/","title":{"rendered":"Torino verso un nuovo Piano regolatore?"},"content":{"rendered":"

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Mentre l’amministrazione comunale ragiona su un possibile aggiornamento del Piano regolatore comunale risalente al 1995, \u00e8 a rischio la fattibilit\u00e0 finanziaria della pi\u00f9 grande operazione immobiliare messa in cantiere dall’amministrazione Chiamparino, la cosiddetta Variante 200.<\/em><\/h2>\n

I lavori sono cominciati in sordina da pi\u00f9 di tre mesi. Ma il cantiere del<\/strong> \u00abPiano di sviluppo urbano\u00bb<\/strong> di Torino durer\u00e0 a lungo, almeno per tutto il 2012<\/strong>. Il piano che si sta disegnando nelle stanze dell’assessorato comunale all’Urbanistica \u00e8 stato concepito come un unico, organico programma: \u00abpiano regolatore\u00bb<\/strong> e \u00abpiano strategico\u00bb<\/strong> insieme, ma anche \u00abpiano dei servizi\u00bb e strumento di attrazione degli investimenti, per fare in modo che l’ambizioso progetto di trasformare Torino in una Smart city non resti una pia illusione, ma si trasformi in realt\u00e0.<\/p>\n

Non sar\u00e0 un compito facile.<\/strong> Ma la tabella di marcia \u00e8 gi\u00e0 tutta delineata: nel giro di due mesi la proposta del Piano di sviluppo urbano dovrebbe approdare sul tavolo della Giunta comunale per essere adottata formalmente prima che la discussione si sposti, entro giugno, in Consiglio comunale,<\/strong> ed entri nel vivo, con il coinvolgimento delle parti sociali ed economiche e dei cittadini.<\/p>\n

Il Piano di sviluppo urbano, di cui circola tra i componenti della Giunta una bozza, \u00e8 stato in queste settimane al centro del dibattito tra gli assessori e il sindaco.<\/strong> Al nuovo Piano spetter\u00e0 il compito di gestire nei prossimi anni la trasformazione urbana, che secondo le parole usate in campagna elettorale dal sindaco Piero Fassino<\/strong> sar\u00e0 il \u00abmotore della rinascita per la Torino del futuro\u00bb. A conti fatti, si tratta in concreto di poco meno di 4 milioni di metri quadrati di aree industriali dismesse<\/strong> che attendono di essere riqualificate. Anche se di queste, soltanto un quarto non \u00e8 ancora stato toccato dalle oltre 130 varianti urbanistiche<\/strong> varate dall’amministrazione guidata da Sergio Chiamparino<\/strong>, per molte delle quali i progetti di realizzazione, complice anche la crisi, sono al palo.<\/p>\n

Il Piano di sviluppo urbano non sar\u00e0 un piano regolatore a tutti gli effetti, ma uno strumento di indirizzo generale<\/strong> che, sul modello del documento \u00abIndirizzi di politica urbanistica\u00bb redatto nel 2008 dall’allora assessore Mario Viano<\/strong>, aggiorni il Piano regolatore esistente attraverso una revisione \u00ableggera\u00bb, che faccia a meno di tutti i passaggi previsti dalla legge urbanistica regionale, la quale prevede comunque la necessit\u00e0 di una revisione del Prg dopo dieci anni dall’approvazione.<\/h3>\n

\u00abNon abbiamo intenzione di varare un nuovo Piano regolatore<\/strong> \u2013 conferma l’assessore all’Urbanistica Ilda Curti<\/strong> \u2013 ma di attualizzare le strategie di sviluppo della citt\u00e0 all’interno di un disegno pi\u00f9 ampio, che tenga conto di tutti gli aspetti in ballo, a cominciare da quello economico\u00bb. Secondo l’assessore Curti \u00abil Prg vigente \u00e8 ancora in fase di completamento\u00bb. Dunque non serve un nuovo piano. Anche se, si apprende dalla bozza del Psu, \u00abil contesto \u00e8 profondamente mutato\u00bb ed esiste, oltre all’\u00abesigenza di portare a termine le trasformazioni avviate\u00bb, la \u00abnecessit\u00e0 di riprogrammare alcuni interventi\u00bb<\/strong>. Ci\u00f2 non toglie che in vista dei grandi progetti urbani previsti lungo gli assi infrastrutturali portanti (Passante ferroviario e Linea 2) sia necessario \u00abrevisionare in modo complessivo i regolamenti<\/strong> (edilizio, arredo e suolo pubblico, ndr) per renderli meno obsoleti, pi\u00f9 semplici, pi\u00f9 adatti e pi\u00f9 smart, snellendo le procedure laddove possibile e intervenendo sulle inefficienze\u00bb.<\/p>\n

Ma le novit\u00e0 principali introdotte dal Psu sono due:<\/strong> l’intenzione dell’amministrazione torinese di integrare il Piano regolatore di Torino con i piani urbanistici dei comuni dell’area metropolitana e l’introduzione di un sistema di incentivi\/disincentivi<\/strong> per scoraggiare, per esempio, la \u00abgrande distribuzione di carattere non innovativo, l’edilizia di scarsa qualit\u00e0, l’uso di suolo agricolo o verde\u00bb e incoraggiare \u00abservizi per l’internazionalizzazione e l’utilizzo degli spazi vuoti inutilizzati\u00bb.<\/p>\n

Nell’unico pacchetto del Piano di sviluppo urbano, oltre al piano urbanistico e alle strategie, l’assessore Curti prevede di far rientrare un \u00abpiano dei servizi\u00bb<\/strong> che consenta una \u00ablettura territoriale dei servizi pubblici\/privati o a finalit\u00e0 pubblica e dei bisogni sociali-territoriali\u00bb, sul modello di quanto si fa con i Piani di governo del territorio lombardi. \u00c8 previsto anche un \u00abpiano dello spazio pubblico\u00bb che permetta di \u00abdefinire i requisiti di accessibilit\u00e0 dello spazio pubblico\u00bb e, infine, un vademecum per gli investitori (\u00abInvestire a Torino\u00bb), che \u00abconsenta di rispondere alle richieste e alle attese che provengono dagli operatori del mercato, attraverso un insieme di regole condivise sulle modalit\u00e0, i tempi e i requisiti\u00bb.<\/p>\n

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VARIANTE 200, CONTI DA RIFARE<\/h2>\n

Tutto da rifare, o quasi. Perlomeno il piano economico-finanziario,<\/strong> con le valutazioni sull’effettivo valore di mercato delle aree di propriet\u00e0 comunale su cui si regge l’operazione<\/a><\/strong> della “variante 200”<\/strong><\/a>.<\/p>\n

Estimi troppo ottimistici sin dall’inizio<\/strong>, messi ancor pi\u00f9 in discussione dalle condizioni del mercato immobiliare. Il Comune di Torino, stando alle stime contenute nello studio di fattibilit\u00e0 redatto nel 2008 da Finpiemonte, aveva messo in conto di incassare dalla vendita dei 450mila metri quadrati edificabili<\/strong> di sua propriet\u00e0 almeno 300 milioni di euro<\/strong>; la met\u00e0 dei costi del primo tratto della linea 2 della metropolitana. Ma Palazzo civico si \u00e8 dovuto ricredere sulla praticabilit\u00e0 dell’operazione<\/strong>. E per correre ai ripari, ha commissionato un nuovo piano di fattibilit\u00e0 finanziaria (businessplan), che viagger\u00e0 di pari passo con la progettazione urbanistica (masterplan).<\/p>\n

Lo studio di Finpiemonte calcolava di mettere sul mercato i diritti edificatori comunali della variante 200 in media a 600 euro al metro quadrato<\/strong>. Pari circa al 25% del valore di vendita finale, valutato da 2mila a 2.500 euro al metro quadrato a seconda delle destinazioni d’uso. Il criterio fu definito dagli advisor \u00abcongruo\u00bb, nonostante si riconoscesse apertamente di \u00abutilizzare il valore pi\u00f9 alto\u00bb a disposizione.<\/p>\n

Ma a quattro anni di distanza le valutazioni di Finpiemonte, costate all’amministrazione quasi 200mila euro, sono da archiviare. Perch\u00e9 sovrastimate.<\/strong> La crisi, in realt\u00e0, c’entra poco: gi\u00e0 nel 2008 il prezzo corrente di analoghe aree industriali dismesse, pi\u00f9 centrali rispetto allo Scalo Vanchiglia<\/strong> e a Spina 4<\/strong>, non superava il 20% del valore di vendita finale delle residenze e dei locali commerciali; oltretutto al netto delle bonifiche, alle quali le oltre 400 pagine del dossier di Finpiemonte accennano appena.<\/h3>\n

Per avere un termine di paragone<\/strong>, i terreni dell’ex Lancia di via Monginevro (circa 59mila metri quadrati edificabili, in una zona gi\u00e0 urbanizzata) non sono costati al costruttore pi\u00f9 di 430 euro al metro quadrato<\/strong>. Con queste quotazioni, la vendita dei diritti edificatori di propriet\u00e0 della Citt\u00e0 frutterebbe almeno 100 milioni in meno rispetto a quanto (ottimisticamente) preventivato dal businessplan del 2008. Senza contare poi che quando nel 2007 l’immobiliare Regio Parco Srl di Alba acquist\u00f2 dalle Ferrovie dello Stato i terreni dell’ex Scalo Vanchiglia<\/strong> (edificabile, sin da allora, per circa 160mila metri quadrati) pag\u00f2 appena 13,65 milioni, poco pi\u00f9 di 80 euro al metro quadrato.<\/strong><\/p>\n

Chi si occup\u00f2 della perizia di Finpiemonte<\/strong> per conto dell’amministrazione Chiamparino, l’architetto Anna Prat, \u00e8 oggi consulente del sindaco Fassino per i Grandi progetti urbani<\/strong>, variante 200 in testa. Interpellata sulle valutazioni condotte nel 2008, l’architetto preferisce non rispondere, rimettendo la questione all’assessore all’Urbanistica Ilda Curti<\/strong>. \u00abRidisegneremo la fattibilit\u00e0 dell’operazione \u2013 dichiara Curti \u2013 attraverso competenze capaci di accompagnare il progetto, che non dovranno limitarsi a dire all’amministrazione cosa fare\u00bb.<\/p>\n

Il nuovo master\/businessplan della variante 200 coster\u00e0 all’amministrazione civica 500mila euro.<\/strong> Il capitolato per il bando, approvato dalla Giunta il 20 dicembre, non fa mistero che si \u00abdovr\u00e0 rivedere e approfondire il piano economico-finanziario<\/strong> gi\u00e0 elaborato da Finpiemonte, entrando nel dettaglio e apportando tutte le modifiche opportune\u00bb. Il team di urbanisti ed esperti del settore immobiliare che, entro otto mesi, avr\u00e0 il compito di elaborare il piano di governance e di sviluppo dell’operazione immobiliare attorno alle aree di Spina 4 (pensate come “Business district”), dell’ex Scalo Vanchiglia (“Quartiere eco-smart”) e del Trincerone (“Parco botanico lineare”), dovr\u00e0 \u00abtenere conto \u2013 si precisa \u2013 di particolari aspetti critici<\/strong>: il cofinanziamento della linea 2, un mercato immobiliare debole<\/strong>, la poca attrattivit\u00e0\u00bb. L’obiettivo \u2013 dichiarato \u2013 \u00e8 la \u00abmassima valorizzazione delle aree di propriet\u00e0 pubblica\u00bb.<\/p>\n

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Articoli di Gabriele Guccione pubblicati su <\/em>Il Sole 24 Ore-NordOvest e <\/em>Casa24 Plus dell’11 gennaio 2012<\/em><\/p>\n

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