{"id":17121,"date":"2025-03-21T17:34:10","date_gmt":"2025-03-21T16:34:10","guid":{"rendered":"http:\/\/www.salviamoilpaesaggio.it\/blog\/?p=17121"},"modified":"2025-03-26T23:36:21","modified_gmt":"2025-03-26T22:36:21","slug":"roma-mette-mano-al-suo-piano-regolatore-un-grande-patto-per-continuare-a-cementificare","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.salviamoilpaesaggio.it\/blog\/2025\/03\/roma-mette-mano-al-suo-piano-regolatore-un-grande-patto-per-continuare-a-cementificare\/","title":{"rendered":"Roma mette mano al suo Piano regolatore. Un \u201cgrande patto\u201d per continuare a cementificare"},"content":{"rendered":"\n

A sedici anni dall\u2019approvazione, l\u2019amministrazione Gualtieri sta modificando oltre la met\u00e0 delle 113 norme tecniche del colossale Prg. Il Campidoglio promette \u201cregole pi\u00f9 semplici\u201d che permetterebbero alla capitale di \u201ctornare a correre\u201d. Le associazioni e i comitati, per\u00f2, sono critici: \u201cQuesto \u2018grande patto\u2019 consegner\u00e0 la citt\u00e0 agli operatori privati\u201d<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

di Ylenia Sina<\/em><\/p>\n\n\n\n

pubblicato su Altreconomia<\/a> del 17.03.2025<\/p>\n\n\n\n

La Roma del Giubileo investe sulla trasformazione edilizia e urbana della citt\u00e0. E, a sedici anni dall\u2019approvazione, sta mettendo mano al suo colossale Piano regolatore generale (Prg)<\/strong> attraverso la modifica di oltre la met\u00e0 delle 113 Norme tecniche attuative<\/strong>, ovvero, come spiegato dal Campidoglio, delle regole \u201cche stabiliscono diritti e doveri della propriet\u00e0 immobiliare\u201d.  <\/p>\n\n\n\n

Un \u201cgrande patto\u201d tra l\u2019amministrazione e le forze sociali e imprenditoriali<\/strong>, la definizione del sindaco Roberto Gualtieri<\/strong> che, presentando la variante in Campidoglio, \u00e8 stato affiancato, oltre che dall\u2019assessore all\u2019Urbanistica Maurizio Veloccia e da consiglieri di maggioranza e di opposizione, dalle sole organizzazioni di categoria dei costruttori (Acer) e delle piccole e medie imprese e industrie (Federlazio e Confapi). \u201cCon gli uffici abbiamo fatto un grande lavoro\u201d, le parole del presidente di Acer<\/strong> Antonio Ciucci. Un patto guidato non solo dalla necessit\u00e0 di un \u201caggiornamento normativo\u201d ma anche dalla volont\u00e0 di \u201csemplificare\u201d molte procedure<\/strong> per \u201cgarantire tempi certi\u201d e \u201cincentivare l\u2019interesse degli investitori\u201d mantenendo la \u201cregia pubblica\u201d. Uno dei \u201ccardini\u201d della riforma, come spiegato da Veloccia, \u00e8 la \u201criqualificazione e la rigenerazione della citt\u00e0 edificata\u201d che poggia su un lungo elenco di incentivi alla propriet\u00e0 immobiliare<\/strong>, che vanno dalla semplificazione delle procedure attuative all\u2019introduzione del permesso di costruire convenzionato (che prevede un accordo tra amministrazione e privati, anche qui con procedure semplificate, introdotto con il cosiddetto decreto \u201cSalva Italia\u201d nel 2014), fino a premi di cubatura anche per facilitare interventi di demolizione e ricostruzione. <\/p>\n\n\n\n

Dopo aver impegnato l\u2019amministrazione per oltre due anni e mezzo senza aprire un vero dibattito pubblico con la cittadinanza<\/strong>, il risultato \u00e8 riuscito a mettere d\u2019accordo la \u201cquasi maggioranza assoluta\u201d dell\u2019Assemblea capitolina che l\u201911 dicembre 2024 ha approvato le modifiche<\/strong> con 33 voti favorevoli, tra i quali quelli dell\u2019opposizione di Forza Italia, Italia Viva e Noi Moderati, due soli contrari (M5S) e cinque astenuti (Fratelli d\u2019Italia, Lega e Lista Calenda). A questa \u201cquasi\u201d unanimit\u00e0<\/strong> si sono affiancate per\u00f2 le critiche di alcune associazioni cittadine<\/strong> che, oltre ad aver chiesto ai consiglieri un cambio di rotta su molte modifiche, hanno denunciato scarsa partecipazione su un testo che avr\u00e0 effetti concreti in molti quartieri della Capitale.  <\/p>\n\n\n\n

\u201cUn \u2018piano dell\u2019offerta\u2019 che consegner\u00e0 la citt\u00e0 agli operatori privati<\/strong>, con l\u2019intero ventaglio di possibilit\u00e0 di intervento\u201d, recita un passaggio dell\u2019appello delle associazioni Roma Ricerca Roma<\/a> e Ranuccio Bianchi Bandinelli<\/a><\/strong>, composte da studiosi delle questioni urbane, che prima del voto avevano chiesto al Consiglio di congelare la delibera nonostante l\u2019approvazione di alcuni emendamenti considerati migliorativi del testo prodotto dalla Giunta nel giugno 2023. Dopo il voto l\u2019iter sta proseguendo e dall\u20198 marzo al 7 aprile si apre una finestra durante la quale chiunque pu\u00f2 presentare osservazion<\/strong>i che gli uffici dovranno vagliare per poi sottoporre di nuovo il testo al voto dell\u2019Aula. Nel frattempo, il Campidoglio ha fatto sapere di aver aperto un confronto con la Soprintendenza<\/strong> di Roma che, con una nota, aveva evidenziato il suo \u201cmancato coinvolgimento\u201d con \u201cconseguente vizio formale\u201d chiedendo la \u201csospensione del procedimento e la costituzione di un tavolo tecnico-istituzionale\u201d.  <\/p>\n\n\n\n

Intanto dalla Regione Lazio \u00e8 arrivato il via libera per il Campidoglio a proseguire con la procedura semplificata<\/strong> prevista dalla legge regionale che nel 2022 ha trasferito parte delle competenze urbanistiche a Roma capitale. Con una nota protocollata il 4 marzo i tecnici regionali hanno ravvisato come \u201cla pur rilevante estensione dell\u2019azione di riforma sia stata coerentemente indirizzata al raggiungimento degli obiettivi gi\u00e0 contenuti nel Prg vigente\u201d e solo in caso di modifiche alle \u201ccaratteristiche essenziali\u201d \u201cin sede di controdeduzioni alle osservazioni\u201d la variante dovr\u00e0 tornare in Regione.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019auspicio di forze politiche e imprenditoriali \u00e8 unanime: fare presto<\/strong>, con la speranza di arrivare entro l\u2019anno all\u2019approvazione definitiva. Con un obiettivo, sintetizzato cos\u00ec dall\u2019assessore Veloccia: \u201cCe la stiamo mettendo tutta per fare in modo che Roma torni a correre\u201d.  <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Cos\u00ec, nelle periferie carenti di servizi e infrastrutture, che il Prg del 2008 puntava a recuperare con vasti piani di intervento pubblico-privato, mai del tutto decollati, si potr\u00e0 procedere per parti e si potranno saltare passaggi burocratici<\/strong> che \u201cincidevano su tempi e modalit\u00e0 di attuazione\u201d, spiega il Campidoglio. Nel resto del tessuto urbano, ma \u201cper precauzione\u201d al di fuori della citt\u00e0 storica, sar\u00e0 pi\u00f9 facile abbattere edifici e ricostruirli<\/strong>, che sia per migliorare l\u2019efficientamento energetico o l\u2019adeguamento sismico o sia dare nuove funzioni a stabili abbandonati, per i quali viene introdotto un articolo ad hoc per incentivare l\u2019intervento dei proprietari. In questi casi, per esempio, si ottiene il 20% di cubatura in pi\u00f9, pari a un quinto del volume esistente. Per la ristrutturazione urbanistica, che interviene su aree pi\u00f9 estese, si arriva al 30%.  <\/p>\n\n\n\n

E se mancano spazi per verde e servizi necessari a far fronte all\u2019aumento di abitanti e pendolari si proceder\u00e0 con la \u201cmonetizzazione\u201d del valore equivalente<\/strong> che verr\u00e0 utilizzato per realizzare o mantenere opere pubbliche o altre infrastrutture sul territorio. \u201cSi proceder\u00e0 caso per caso<\/strong>\u201d, \u00e8 la risposta di Veloccia alle critiche. I timori, per\u00f2, restano<\/strong>: \u201cLa monetizzazione non \u00e8 associata a criteri stringenti di recupero degli standard nelle aree di intervento e non \u00e8 affiancata da alcun controllo sulle quantit\u00e0 gi\u00e0 garantite rischiando di generare o acutizzare deficit di servizi\u201d, commenta Alessandra Valentinelli, storica e urbanista<\/strong>, parte dell\u2019associazione Roma Ricerca Roma. <\/p>\n\n\n

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Una piccola area non urbanizzata nel quartiere San Giovanni, uno dei pi\u00f9 densamente abitati di Roma \u00a9 Luca Dammicco<\/figcaption><\/figure><\/div>\n\n\n

Una preoccupazione condivisa anche da Barbara Pizzo, docente di Urbanistica all\u2019Universit\u00e0 La Sapienza<\/strong> e anche lei componente dell\u2019associazione, che invita a concentrarsi sull\u2019indirizzo complessivo della riforma: \u201cLe nuove norme aprono a una serie di interventi puntuali con aumenti del carico urbanistico difficilmente prevedibili<\/strong>, e conseguenti difficolt\u00e0 a capire gli effetti reali delle trasformazioni nei diversi contesti. Ci sono aree della citt\u00e0, appetibili dal punto di vista dei valori immobiliari, dove la richiesta di trasformazione \u00e8 molto alta e altre dove questa pressione \u00e8 inferiore. Prevedere la medesima possibilit\u00e0 di intervento per parti molto diverse di citt\u00e0, per alcune periferie consolidate gi\u00e0 oggi carenti di servizi e verde potrebbe rivelarsi devastante<\/strong>\u201d. Per Valentinelli \u201cil quadro \u00e8 ancor pi\u00f9 preoccupante se si considerano altri due elementi: il mancato aggiornamento della Rete ecologica<\/strong>, che del Prg \u00e8 un elaborato prescrittivo come le norme tecniche, perdendo cos\u00ec l\u2019occasione di rafforzare la capacit\u00e0 della citt\u00e0 di adattarsi ai cambiamenti climatici, e l\u2019indebolimento della Carta per la qualit\u00e0 <\/strong>(dove sono iscritti elementi di pregio diffusi su tutto il territorio, ndr<\/em>) con il parere vincolante della Sovrintendenza capitolina che diventa un silenzio assenso di 60 giorni\u201d.  <\/p>\n\n\n\n

Le modifiche riguardano anche la citt\u00e0 storica<\/strong>, compresi i quartieri medievali e rinascimentali. Tra i punti che pi\u00f9 hanno attirato critiche c\u2019\u00e8 la possibilit\u00e0 di accorpare unit\u00e0 immobiliari collocate in palazzi diversi ma adiacenti<\/strong>, mantenendo intatte le facciate ma modificando l\u2019interno. Sar\u00e0 possibile procedere in questo modo per fini residenziali esclusi quelli ricettivi, per alberghi e strutture extra alberghiere (solo in edifici che non ospitano pi\u00f9 del 30% di abitazioni), e per gli esercizi commerciali (esclusi bar e ristoranti che saranno normati da un apposito regolamento) che potranno raggiungere un\u2019estensione di mille metri quadrati, a fronte dell\u2019attuale tetto di 250. \u201cQueste operazioni, in passato, sono gi\u00e0 avvenute, penso per esempio alla Rinascente di via del Tritone. Finora, per\u00f2, andavano discusse e votate in Assemblea capitolina<\/strong> con un\u2019assunzione di responsabilit\u00e0 da parte degli amministratori. Con le nuove norme questa possibilit\u00e0 diventer\u00e0 automatica\u201d, commenta Anna Maria Bianchi, presidente dell\u2019associazione Carteinregola<\/a>, da anni impegnata in un\u2019attivit\u00e0 di analisi critica dell\u2019urbanistica romana. Sempre nella citt\u00e0 storica, fa sapere il Campidoglio, sono state eliminate le norme che limitano le dimensioni degli hotel<\/strong> a un massimo di 60 posti letto.  <\/p>\n\n\n\n

Dal canto suo l\u2019amministrazione rivendica di aver riconosciuto un contributo straordinario per le trasformazioni immobiliari pi\u00f9 rilevanti \u201cper redistribuire alla citt\u00e0 gli extra-profitti\u201d e di aver creato le condizioni per porre un freno al proliferare degli affitti brevi<\/strong>. Una modifica, quest\u2019ultima, effetto della pressione di una serie associazioni e comitati di quartiere, parte del Gruppo romano per la regolamentazione degli affitti Brevi<\/a> (Grorab), movimenti e studiosi del disagio abitativo i quali hanno chiesto di modificare la prima versione del testo scritto dalla Giunta introducendo nella destinazione \u201cresidenziale\u201d la sottocategoria \u201cturistico-ricettiva\u201d, che include bed and breakfast<\/em> e case vacanza. Una modifica che render\u00e0 possibile limitare il numero di affitti in questa categoria, non solo nella citt\u00e0 storica. Servir\u00e0, per\u00f2, un regolamento<\/strong> i cui tempi di realizzazione ancora non si conoscono. <\/p>\n\n\n\n

Un altro \u201ccardine\u201d della riforma, evidenziato dal Campidoglio con lo slogan \u201cl\u2019agro diventa inviolabile\u201d, \u00e8 lo stop alle edificazioni su suolo a destinazione agricola per ospitare le \u201ccompensazioni\u201d<\/strong>, ovvero le cubature con cui i proprietari di terreni edificabili sono stati compensati, al posto di risarcimenti economici, per una parte di previsioni tagliate per sopraggiunti vincoli ambientali o paesaggistici nel passaggio dal vecchio al nuovo Prg. Un \u201cannoso problema\u201d, come l\u2019ha definito Veloccia, del peso di 10,5 milioni di metri cubi<\/strong> tra quelli gi\u00e0 realizzati e quelli ancora da far \u201catterrare\u201d (tra procedimenti in itinere e quelli ancora da collocare, in base a dati del 2022, erano 7,5 milioni).<\/p>\n\n\n\n

Per individuare le aree ed evitare contenziosi milionari, nel 2022 l\u2019amministrazione Gualtieri ha emesso un bando in cui ha chiesto agli operatori privati terreni parzialmente edificati o non costruiti ma edificabili (non affrontando quindi la questione del consumo di suolo) prevedendo anche la possibilit\u00e0 di comprimere le cubature a fronte del cambio di destinazione d\u2019uso.<\/strong> Sono passate 73 proposte<\/strong> per un totale di circa un milione di metri quadrati. Con l\u2019obiettivo di governare la ricollocazione di queste cubature le nuove norme istituiscono anche il Registro dei crediti edilizi dove verranno iscritte non solo le compensazioni gi\u00e0 accordate ma anche, per esempio, cubature derivanti dalla \u201celiminazione degli elementi di degrado\u201d, da generici \u201cinterventi di miglioramento della qualit\u00e0 urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale\u201d o dalla \u201ccessione gratuita di aree e\/o edifici sottoposti a vincolo preordinato all\u2019esproprio\u201d. Per Giancarlo Storto, vicepresidente di Carteinregola, \u201cquesta novit\u00e0 perpetua nel tempo il disastroso meccanismo delle compensazioni estendendo il campo di applicazione\u201d.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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