{"id":17644,"date":"2025-09-18T07:00:00","date_gmt":"2025-09-18T05:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.salviamoilpaesaggio.it\/blog\/?p=17644"},"modified":"2025-09-16T15:32:47","modified_gmt":"2025-09-16T13:32:47","slug":"abusivismo-condoni-speculazione-edilizia-lurbanistica-senza-pianificazione","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.salviamoilpaesaggio.it\/blog\/2025\/09\/abusivismo-condoni-speculazione-edilizia-lurbanistica-senza-pianificazione\/","title":{"rendered":"Abusivismo, condoni, speculazione edilizia: l’urbanistica senza pianificazione"},"content":{"rendered":"\n

Non \u00e8<\/em><\/strong> abitudine del cittadino occuparsi dello sviluppo urbano della propria citt\u00e0, se non quando i cantieri sotto casa sono gi\u00e0 stati autorizzati<\/strong>. La speculazione edilizia<\/strong> nata dal boom degli anni \u201960, \u00e8 quella pratica a volte legale, molto spesso illegale, atta a dare un buon guadagno al costruttore e a far cassa al Comune, spesso impegnato in varianti dello strumento regolatore e autorizzazioni in deroga alle norme di piano. Il fenomeno non si \u00e8 mai arrestato.<\/em><\/p>\n\n\n\n

L\u2019Italia e il suo paesaggio son quell\u2019unicum inseparabile normato da buone e cattive leggi, spesso adeguate alle problematiche urgenti locali  fino all\u2019avvento del federalismo regionale, norme di riferimento solide e impositive, soprattutto sulla salvaguardia della tutela paesaggistica. Poich\u00e9 per\u00f2 manca una legge statale che enuclei espressamente i principi fondamentali in materia di governo del territorio<\/strong> – la L.U. del 1942 fondamentale \u00e8 ormai inidonea a far trasparire principi fondamentali che abbiano una reale forza orientativa, in funzione uniformizzante, dell\u2019attivit\u00e0 legislativa regionale-, pare oltremodo difficile individuare un valido paradigma alla luce del quale poter giudicare la parcellizzazione\u2013 a tratti scomposta degli interventi regionali e delle amministrazioni locali<\/strong>.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Come detto dal bolognese Arch. Piero Cavalcoli,<\/strong> appena scomparso, \u201cIl privato dice cosa vuole fare e ci si mette d\u2019accordo: \u00e8 la fine della pianificazione\u201d<\/strong>. Altro aspetto e problema fondamentale della giurisdizione urbanistica nazionale \u00e8 il condono<\/strong> edilizio che ha trasformato il rapporto tra cittadini e pubblica amministrazione in una peculiare partita a scacchi, dove chi costruisce senza permessi gioca sulla pazienza delle istituzioni e sulla propria resilienza ad emanare ordinanze di demolizione. L\u2019attesa del condono \u00e8 diventata una vera e propria strategia immobiliare, dove il tempo gioca a favore del trasgressore: pi\u00f9 si resiste, maggiori sono le probabilit\u00e0 che arrivi una nuova sanatoria a risolvere tutti i problemi.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Di seguito si riportano brevi estratti della rivista giuridica LEXAMBIENTE <\/strong>nelle cui pagine vengono affrontati i problemi che affliggono il paese, mentre si attende ancora senza speranza una disciplina univoca sui suoli dal segno opposto di quelle confezionate dalle Leggi Regionali.<\/mark><\/em><\/p>\n\n\n\n

La speculazione edilizia<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Nella storia pi\u00f9 recente dell\u2019Italia la speculazione edilizia \u00e8 legata al c.d. boom economico degli anni ’50-’60<\/strong>, quando si sviluppa il c.d. boom edilizio dovuto allo spostamento di grandi quantit\u00e0 di popolazione, alle accresciute attivit\u00e0 economiche ed una maggiore ricchezza che coinvolge tutti i ceti sociali.<\/p>\n\n\n\n

Oggi<\/strong> la speculazione edilizia consiste pur sempre in un\u2019attivit\u00e0 di \u2018sfruttamento del territorio\u2019 per fini di lucro ed anzi, nella sua accezione corrente, di \u2018sfruttamento criminoso del territorio\u2019 per fini di lucro; ma essa ha<\/strong> assunto forme del tutto nuove e variegate<\/strong>. Sotto il profilo socio-criminoso, intanto, essa non \u00e8 pi\u00f9 legata esclusivamente al circuito imprenditore edile corruttore – pubblico amministratore corrotto ma involge anche dinamiche del tutto diverse fino al punto da costituire una sottocategoria importante del pi\u00f9 ampio fenomeno denominato \u2018ecomafia\u2019<\/strong> attenendo alle attivit\u00e0 di riciclaggio del danaro che la mafia investe in grandi opere edilizie non necessariamente abusive.<\/p>\n\n\n\n

I processi per<\/strong> abusivismo edilizio<\/strong>, soprattutto quelli per il grande abusivismo edilizio, sono percentualmente pochi; quelli che si celebrano finiscono con sentenze di estinzione del reato per prescrizione, in percentuali vicino al 95%; le poche sentenze di condanna passate in giudicato sono innocue poich\u00e9 le misure ripristinatorie del territorio (demolizione, ripristino e confisca) non funzionano sia sul versante giurisdizionale che su quello amministrativo.<\/p>\n\n\n\n

La c.d. attivit\u00e0 di supplenza della magistratura ordinaria, notoriamente legata all\u2019atavica inefficacia dell\u2019attivit\u00e0 di controllo della P.A. ed al carente tasso di legalit\u00e0 nel funzionamento dei meccanismi dell\u2019apparato pubblico, rischia ormai di estendersi alla funzione legislativa, anch\u2019essa abbisognevole di soccorso da parte del Giudice, allorquando complessi istituti con effetti fortemente invasivi nell\u2019ambito dei diritti soggettivi, sono affidati ad una scarna legislazione, idonea a generare dubbi pi\u00f9 che a fugarli<\/strong>. Talvolta la sottile linea di confine tra interpretazione e creazione della norma viene superata lasciando indifferente ed anzi consenziente il potere legislativo che, in teoria, tale superamento subisce, e che, in realt\u00e0, favorisce ed alimenta con disarmante naturalezza.<\/p>\n\n\n\n

Una giurisdizione che non funziona<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

L\u2019attivit\u00e0 dello iuris dicere \u00e8 quella esercitata nelle aule giudiziarie tramite il meccanismo del processo. Il cattivo funzionamento di questo meccanismo \u00e8 sotto gli occhi di tutti<\/strong>. Oggi i reati di tipologia ambientale sono quelli maggiormente sacrificati in quanto le risorse e le energie limitate dell\u2019Autorit\u00e0 Giudiziaria, titolare del potere della giurisdizione, sono convogliate preferibilmente verso reati ritenuti di maggiore allarme sociale <\/strong>(reati di mafia, reati contro il patrimonio ecc.), anche perch\u00e9 soprattutto negli Uffici del P.M. vengono selezionate le notizie di reato con maggiore possibilit\u00e0 di \u2018sopravvivenza\u2019 e sacrificate quelle che invece sono inesorabilmente destinate alla prescrizione anche ove fossero \u2018attivate\u2019 con immediatezza.<\/p>\n\n\n\n

Un rapporto Giudice Penale \u2013 Pubblica Amministrazione che non funziona<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Titolare del bene giuridico tutelato con la normativa urbanistica (il corretto sviluppo del territorio) \u00e8 proprio la Pubblica Amministrazione<\/strong>, spesso infatti presente, nei processi per le grandi speculazioni edilizie, sia come parte offesa che come imputato poich\u00e9 le grosse speculazioni edilizie spesso sono volute e autorizzate dai Comuni che poi processualmente risultano le vittime da tutelare.<\/p>\n\n\n\n

Le forme pi\u00f9 recenti di speculazione edilizia: le nuove forme di lottizzazione abusiva<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Entro questo quadro si colloca un fenomeno recentissimo di sofisticato e \u2018raffinato\u2019 abusivismo edilizio<\/strong>, registra una tecnica di aggiramento della norma edilizia al fine di ostentare come legittimo un fenomeno di abusivismo dalla portata a dir poco devastante per il paesaggio e per gli equilibri urbanistici che una strumentazione urbanistica persegue. Trattasi dei c.d. \u2018falsi alberghi\u2019<\/strong> (altrimenti conosciute come R.T.A.: residenze turistico alberghiere di cui si muta la destinazione d\u2019uso) che sono grandi complessi immobiliari autorizzati e realizzati come strutture turistico-recettive (pertanto, con il beneficio di agevolazioni fiscali), ma poi trasformati in complessi immobiliari costituiti da unit\u00e0 autonome destinate per lo pi\u00f9 alle c.d. seconde case.<\/p>\n\n\n\n

Questi fenomeni speculativi hanno di recente interessato la Toscana, la Sardegna, l\u2019Emilia Romagna, la Liguria, il Veneto, la Puglia<\/strong> ed anche in territorio alpino che vede la Lombardia<\/strong> prima quanto a numero di seconde case montane e dove in 35 comuni turistici montani esaminati, con oltre 31.000 posti letto di cui 24.000 alberghieri, vi sono ben 68.000 seconde case per un valore che corrisponde al 70% delle abitazioni presenti.<\/p>\n\n\n\n

Al fine di fronteggiare questo fenomeno particolarmente insidioso, la pi\u00f9 recente elaborazione giurisprudenziale della Cassazione, \u00e8 giunta a configurare il reato di lottizzazione abusiva materiale<\/strong> anche nell\u2019ipotesi di mutamento di destinazione d\u2019uso di immobile preesistente; la fattispecie riguarda frazionamenti di complessi edilizi autorizzati come residenze turistico alberghiere (R.T.A.) ed invece venduti come singole unit\u00e0 immobiliari destinate ad uso abitativo<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Oggi il reato \u00e8 configurabile anche con riferimento a interventi che incidono non in via immediata sui terreni ma su complessi edilizi gi\u00e0 esistenti<\/strong> determinandone una modifica di destinazione d\u2019uso in zone urbanistiche in zone in cui tale modifica non risulta inclusa tra quelle astrattamente possibili. Ci\u00f2 in quanto \u201canche un abusivo mutamento di destinazione d\u2019uso di edifici gi\u00e0 esistenti pu\u00f2 influire sull\u2019assetto urbanistico dei terreni sui quali essi insistono e pu\u00f2 altres\u00ec comportare la necessit\u00e0 di nuovi interventi di urbanizzazione. Questo, naturalmente, \u00e8 possibile nella misura in cui la modifica dell\u2019assetto del territorio incida, alterandolo, sul bene protetto dalla norma della lottizzazione abusiva: lo sviluppo del territorio cos\u00ec come pianificato. Infatti una siffatta modifica della destinazione del territorio snatura la programmazione dell\u2019uso del territorio cos\u00ec come delineata nello strumento urbanistico generale finendo fatalmente per necessitare di una integrazione delle opere di urbanizzazione gi\u00e0 eventualmente esistenti.<\/p>\n\n\n\n

La forza di questa posizione della Cassazione riveniva dal fatto che la lottizzazione abusiva, sino a qualche mese addietro, comportava una misura davvero efficace (la sola?) contro la speculazione edilizia: la confisca dei terreni anche a carico dei terzi acquirenti in buona fede.<\/p>\n\n\n\n

Oggi la Corte di Cassazione ha mutato questo orientamento dietro le spinte della<\/strong> giurisprudenza europea<\/strong> spostando l\u2019istituto dalla sottocategoria di \u2018sanzione amministrativa reale\u2019 applicabile anche ai terzi in buona fede (alla stregua dell\u2019ordine di demolizione, attesa la loro valenza esclusivamente ripristinatoria del territorio) alla sottocategoria di sanzione amministrativa personale\u2019 con funzione sanzionatoria con conseguente applicazione dei principi personalistici che ispirano la L. 689\/81 e che escludono la confisca nei confronti del terzo in buona fede; pertanto, se l\u2019immobile oggetto di speculazione abusiva viene, nelle more dell\u2019accertamento giudiziale, parcellizzato e venduto ai singoli acquirenti in buona fede, la confisca non pu\u00f2 pi\u00f9 operare<\/strong>, cos\u00ec rendendo inoffensivo anche questo ultimo baluardo contro il fenomeno criminoso.<\/p>\n\n\n\n

Il business dell\u2019abusivismo: il condono edilizio<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

L\u2019abusivismo edilizio ha rappresentato come gi\u00e0 accennato, insieme ai subappalti delle opere pubbliche, uno<\/strong> dei principali volani dell\u2019imprenditoria mafiosa<\/strong> soprattutto camorristica. Una serie di norme riportate nell\u2019ultimo decreto legge sul condono (2003) , ossia quelle che hanno inserito in meccanismo del silenzio assenso per il rilascio del nullaosta paesaggistico ed altres\u00ec quelle che hanno disposto la rinuncia , in cambio di una indennit\u00e0, al principio della obbligatoriet\u00e0 della demolizione e del ripristino dei luoghi, hanno determinato le organizzazioni criminali ad assaltare anche zone, escluse da precedenti condoni, costituite da parchi e oasi naturali, aree archeologiche e zone demaniali<\/strong>. Si tratta di un abusivismo particolarmente grave dal punto di vista ambientale perch\u00e9 finisce per devastare zone di grande pregio, e alimentare il business in quanto permette la realizzazione, rendendole legali, di abitazioni che proprio perch\u00e9 collocate in zone esclusive, immesse sul mercato, risultano di enorme valore economico. <\/p>\n\n\n\n

I grandi interessi della criminalit\u00e0 organizzata nel settore edilizio si sono ulteriormente incentrati sulla regolamentazione urbanistica di gran parte delle localit\u00e0 del Mezzogiorno le cui amministrazioni si compongono o decompongono a seconda dell\u2019approvazione o meno di un piano regolatore. Si tratta di un vero e proprio racket nel quale si realizza un intreccio tra criminalit\u00e0 organizzata ed amministratori locali<\/strong>, assolutamente letale per la gestione del territorio.<\/p>\n\n\n\n

Il condono edilizio e il suo indotto: dalle cave abusive, ai cementifici alle imprese edili<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

L\u2019ultimo condono edilizio<\/strong> ha avuto a tutti gli effetti, per la sua enorme portata, natura tombale.<\/p>\n\n\n\n

Tra coloro che ne hanno tratto beneficio vi sono stati sicuramente i clan mafiosi<\/strong> che negli ultimi anni hanno saccheggiato il Mezzogiorno d\u2019Italia, giovandosi della complicit\u00e0 delle amministrazioni locali. Insieme a loro gli imprenditori edili e le societ\u00e0 immobiliari <\/strong>che hanno alimentato una vera e propria industria illegale <\/strong>dell\u2019abusivismo.<\/p>\n\n\n\n

Il vero volto dell\u2019abusivismo condonato<\/strong> non \u00e8 infatti dato dalla realizzazione, in spregio della programmazione urbanistica e dell\u2019ambiente, delle ville al mare o delle verande nelle abitazioni, o delle costruzioni in zone vocate all\u2019attivit\u00e0 agricola, bens\u00ec al grande business che alimenta<\/strong>. Negli anni in cui si discusse il primo condono (varato poi nell’85) le costruzioni abusive superarono nel 1983 il tetto delle 105mila, nel 1984 la cifra di 125.000. Erano state 70mila nell’82 e scesero a 60mila nel 1985.<\/p>\n\n\n\n

Lo stesso \u00e8 avvenuto nel 1994, seconda legge di sanatoria urbanistica. Durante i mesi di discussione delle legge sono state costruite 83mila abitazioni fuorilegge, cifra record<\/strong> per l’ultimo decennio (l’anno prima erano state 58mila, l’anno successivo scesero a 59mila).<\/p>\n\n\n\n

Stralci da LEXAMBIENTE Rivista giuridica a cura di Luca Ramacci – ISSN 2499-3174:<\/p>\n\n\n\n