{"id":17716,"date":"2025-10-09T20:06:16","date_gmt":"2025-10-09T18:06:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.salviamoilpaesaggio.it\/blog\/?p=17716"},"modified":"2025-10-18T11:24:01","modified_gmt":"2025-10-18T09:24:01","slug":"le-nostre-citta-in-balia-dei-fondi-immobiliari","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.salviamoilpaesaggio.it\/blog\/2025\/10\/le-nostre-citta-in-balia-dei-fondi-immobiliari\/","title":{"rendered":"Le nostre citt\u00e0 in bal\u00eca dei fondi immobiliari"},"content":{"rendered":"\n

La rigenerazione urbana \u00e8 piegata alla speculazione. Espellere i \u201cnon ricchi\u201d dal centro tutela il valore degli asset. Chi si preoccupa della fasce pi\u00f9 deboli?<\/em><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

di Alessandro Volpi<\/em><\/p>\n\n\n\n

Pubblicato su Altreconomia – ottobre 2025<\/p>\n\n\n\n

La trasformazione delle citt\u00e0 in prodotti finanziari<\/strong> \u00e8 un fe\u00adnomeno sempre pi\u00f9 diffuso nel nostro Paese e presenta al\u00adcuni elementi ben chiari e ricorrenti a Milano come a Roma, Firenze e Bologna. Il dato dal quale partire \u00e8 rappresentato dal basso costo degli oneri di urbanizzazione<\/strong> ovvero il con\u00adtributo dovuto da chi costruisce per l\u2019equilibrio e il miglio\u00adramento della qualit\u00e0 urbana. Nel caso delle principali citt\u00e0 italiane sono infatti cos\u00ec ridotti da non essere comparabili con quelli versati da chi edifica in altre metropoli europee.<\/p>\n\n\n\n

A Milano<\/strong> gli oneri, dopo essere stati stabili per oltre 15 anni, sono stati aumentati nel 2023 ma rappresentano ancora solo il 6% circa del valore dell\u2019immobile nelle aree di pregio, cos\u00ec come a Firenze<\/strong>, mentre a Roma<\/strong> e Bologna<\/strong> sono pi\u00f9 esigui. A Berlino<\/strong>, a Parigi<\/strong> e a Londra<\/strong> questi arrivano al 30% del valore dei fabbricati realizzati.<\/p>\n\n\n\n

A questo primo dato se ne aggiunge un secondo. In Italia ne\u00adgli ultimi anni ha avuto un gran successo l\u2019idea della \u201crige\u00adnerazione urbana<\/strong>\u201d, finalizzata a eliminare il degrado di vaste aree. Ci\u00f2 ha comportato la semplificazione delle procedure di abbattimento di edifici esistenti e della loro ricostruzio\u00adne con volumi superiori senza procedimenti amministrativi e autorizzativi particolarmente complessi, anzi persino con incentivi pubblici.<\/p>\n\n\n\n

Gi\u00e0 da simili primi elementi \u00e8 facile capi\u00adre che le grandi citt\u00e0 italiane sono diventate l\u2019obiettivo dei sempre pi\u00f9 ricchi fondi che si occupano di risparmio gestito<\/strong>. Nel 2024 in Italia il patrimonio complessivo dei fondi immo\u00adbiliari<\/strong> era pari a 138 miliardi di euro, saliti a 145 nel corso del 2025, nelle mani di 60 societ\u00e0<\/strong> operanti nel settore del rispar\u00admio gestito attraverso un totale di 665 fondi<\/strong>. Questi ultimi in larghissima misura sono posseduti dalle stesse societ\u00e0 di gestione del risparmio (Sgr): per essere pi\u00f9 chiari le prime 25 societ\u00e0 di risparmio gestito in Italia possiedono ben 640 fon\u00addi.<\/p>\n\n\n\n

Risparmiatori, casse di previdenza, fondi pensione<\/strong> sono diventati cos\u00ec i sottoscrittori di prodotti finanziari creati dai fondi immobiliari italiani ed esteri, riconducibili a banche, a colossi internazionali e a gruppi familiari. Ma questa fi\u00adnanziarizzazione delle citt\u00e0 ha avuto conseguenze pesanti <\/strong>in relazione allo spostamento verso la periferia sempre pi\u00f9 estrema delle fasce di popolazione con redditi medio-bassi.<\/p>\n\n\n\n

Per essere prodotti finanziari remunerativi, gli immobili \u201cri\u00adgenerati\u201d hanno bisogno di essere progettati da grandi firme e soprattutto non possono essere inseriti in quartieri dove esista un\u2019edilizia \u201cnon all\u2019altezza\u201d<\/strong>. Quindi ogni forma di pe\u00adrequazione, di contributo da pagare dai costruttori, oltre agli oneri, per la nuova edificazione o per i cambi di desti\u00adnazione d\u2019uso, deve tradursi nella costruzione di quartieri di edilizia popolare lontani dal centro<\/strong>, non solo dove trasferire le fasce pi\u00f9 deboli in termini di reddito della popolazione ma anche chi ha conosciuto l\u2019esproprio dalla propria abitazione.<\/p>\n\n\n\n

Il processo che hanno sperimentato le principali citt\u00e0 italia\u00adne \u00e8 dunque molto chiaro: i fondi immobiliari, con il rispar\u00admio gestito da remunerare, hanno comprato le aree centrali e hanno tenuto i prezzi artificialmente alti per valorizzare i propri <\/strong>asset<\/em><\/strong>, trasformando la pianificazione urbanistica nel pi\u00f9 speculativo spostamento dei \u201cnon ricchi\u201d<\/strong> da un centro in costante allargamento e di loro propriet\u00e0. A Milano i fon\u00addi immobiliari possiedono 7,2 milioni di metri quadrati, che rappresentano circa il 10% dell\u2019intero patrimonio immobi\u00adliare milanese, mentre a Roma 6,8 milioni. Siamo davvero di fronte al duplice fenomeno dell\u2019usurpazione del diritto alla qualit\u00e0 della vita urbana e alla creazione di un porto sicuro per un risparmio gestito destinato a trovare forme che ren\u00addono inutile lo Stato sociale.<\/p>\n\n\n\n

Alessandro Volpi <\/strong>\u00e8 docente di Storia contemporanea presso il dipartimento di Scienze politiche dell\u2019Universit\u00e0 di Pisa. Si occupa di temi relativi ai processi di trasformazione culturale ed economica nell\u2019Ottocento e nel Novecento. Il suo ultimo libro \u00e8 \u201cNelle mani dei fondi\u201d (Altreconomia, 2024)<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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