{"id":18782,"date":"2026-09-07T06:00:00","date_gmt":"2026-09-07T04:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.salviamoilpaesaggio.it\/blog\/?p=18782"},"modified":"2026-09-08T06:47:10","modified_gmt":"2026-09-08T04:47:10","slug":"integrare-i-servizi-ecosistemici-nel-trasferimento-dei-diritti-edificatori","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.salviamoilpaesaggio.it\/blog\/2026\/09\/integrare-i-servizi-ecosistemici-nel-trasferimento-dei-diritti-edificatori\/","title":{"rendered":"Integrare i servizi ecosistemici nel trasferimento dei diritti edificatori"},"content":{"rendered":"\n

Una proposta per orientare la densificazione urbana e la tutela degli spazi verdi<\/strong>.<\/em><\/h2>\n\n\n\n

di\u00a0Erica Bruno (Universit\u00e0 di Trento,\u00a0menzione speciale al <\/em>Premio BiRO 2026<\/em><\/a> per la Sezione B, dedicata alle tesi di dottorato<\/em>)<\/p>\n\n\n\n

Preservare e valorizzare i servizi ecosistemici nelle citt\u00e0 \u00e8 fondamentale per migliorare la qualit\u00e0 della vita, tutelare la salute pubblica e affrontare problematiche ambientali come le ondate di calore, le inondazioni e l\u2019inquinamento atmosferico. Tuttavia, i processi di densificazione, promossi talvolta come soluzione per contrastare l\u2019espansione urbana, possono determinare una significativa perdita degli spazi verdi e una conseguente riduzione dei servizi ecosistemici offerti. Urbanisti e amministratori locali devono pertanto poter disporre di strumenti innovativi e di un adeguato supporto scientifico per garantire un equilibrio nella dotazione di servizi ecosistemici, pur in presenza di un\u2019intensificazione nell\u2019uso del suolo.                                                                                                           <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il trasferimento dei diritti edificatori: opportunit\u00e0 e limiti<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Il trasferimento dei diritti edificatori (Transfer of Development Rights, TDR) consente l’acquisizione di aree destinate alla realizzazione di nuovi spazi verdi urbani e pu\u00f2 contribuire alla tutela delle aree rurali. Attraverso il trasferimento delle potenzialit\u00e0 edificatorie da un\u2019area di decollo a un\u2019area di atterraggio, il meccanismo del TDR consente infatti di concentrare lo sviluppo urbano nelle zone idonee, tutelando quelle di maggiore rilevanza strategica e ambientale. Inoltre, in quanto strumento basato sul mercato e fondato sul coinvolgimento di soggetti privati, il TDR pu\u00f2 ridurre le disparit\u00e0 tra proprietari fondiari durante i processi di trasformazione ed evitare la spesa pubblica per esproprio.<\/p>\n\n\n

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Schema concettuale di due possibili applicazioni del TDR: (A) trasferimento tra ambiti rurali e urbani per contrastare il consumo di suolo e preservare le aree aperte; (B) trasferimento in ambito urbano per acquisire aree destinate alla realizzazione di spazi verdi pubblici<\/figcaption><\/figure><\/div>\n\n\n

Attraverso l\u2019acquisizione dei suoli, il TDR fornisce quindi la base materiale necessaria per la realizzazione di progetti a beneficio dell\u2019intera collettivit\u00e0. Tuttavia, la sua attuazione implica un processo complesso, i cui esiti possono essere influenzati da diversi fattori, sia esterni sia interni alla progettazione del programma.<\/p>\n\n\n\n

Costruire il TDR a partire dai servizi ecosistemici<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

D\u2019altra parte, i servizi ecosistemici rappresentano un approccio efficace per integrare la componente ecologica nei processi decisionali e garantire una maggiore tutela ambientale. Tuttavia, nonostante la loro valutazione consenta di mettere in luce i diversi trade-off di carattere sociale, ambientale ed economico, il loro impiego rimane ancora limitato nelle scelte di trasformazione urbana. Da qui prende quindi avvio la ricerca: utilizzare i servizi ecosistemici come chiave di lettura per orientare i processi di trasferimento dei diritti edificatori, supportando decisioni pi\u00f9 consapevoli sull\u2019uso del suolo<\/strong>.  <\/em><\/p>\n\n\n\n

Una prima revisione della letteratura ha permesso di analizzare in quale modo i servizi ecosistemici siano stati finora considerati nei processi di TDR, evidenziandone una limitata integrazione esplicita. Tuttavia, il loro impiego pu\u00f2 contribuire a migliorare la fase preliminare di progettazione del programma, orientando con maggiore consapevolezza l\u2019individuazione delle aree da conservare o trasformare. In questa prospettiva, il TDR non \u00e8 solo uno strumento per trasferire potenzialit\u00e0 edificatorie da un\u2019area all\u2019altra, ma pu\u00f2 diventare uno strumento di supporto alla riorganizzazione dello spazio urbano, capace di mettere in relazione obiettivi urbanistici, ambientali e benefici per la collettivit\u00e0. Un aspetto rilevante riguarda le aree di atterraggio, cio\u00e8 quelle destinate ad accogliere nuova edificazione. Se non vengono individuate e regolate con attenzione, la densificazione pu\u00f2 generare nuovi impatti ambientali, riducendo o vanificando i benefici ottenuti attraverso la conservazione delle aree di decollo.<\/p>\n\n\n\n

Lotti vacanti come ambito di applicazione: il Nord Milanese (IT) e Ericeira (PT)<\/em><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

A partire da questa prima fase, la tesi ha approfondito il ruolo dei lotti urbani vacanti in due contesti differenti: il Nord Milanese, (ambito intercomunale a nord-ovest di Milano comprendente diciotto Comuni, tra cui Saronno, Lainate e Rho) ed Ericeira, localit\u00e0 portoghese affacciata sulla costa atlantica. I casi studio sono stati scelti per esplorare due possibili contributi delle aree libere alla qualit\u00e0 urbana: da un lato, la fornitura di servizi ecosistemici di regolazione, dall\u2019altro, il potenziale ricreativo degli spazi aperti.<\/p>\n\n\n\n

I lotti urbani vacanti sono aree non edificate, inutilizzate o abbandonate, racchiuse nel tessuto urbano costruito. Pur essendo spesso percepiti come spazi residuali, possono contribuire alla qualit\u00e0 ambientale urbana grazie alla presenza di suoli permeabili, vegetazione spontanea e habitat utili alla biodiversit\u00e0. Al tempo stesso, dal punto di vista urbanistico, possono essere interessati da diritti edificatori non ancora utilizzati. Questa sovrapposizione tra valore ambientale e potenzialit\u00e0 edificatoria li rende particolarmente rilevanti per l\u2019applicazione del TDR, poich\u00e9 proprio su questi lotti i diritti edificatori possono essere trasferiti o concentrati in funzione degli obiettivi di conservazione e trasformazione.<\/p>\n\n\n

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Area libera nel Nord Milanese<\/figcaption><\/figure><\/div>\n\n\n

L\u2019ambito intercomunale del Nord Milanese<\/strong> rappresenta un territorio periurbano complesso, in cui caratteri urbani e rurali si intrecciano in un paesaggio fortemente frammentato. L\u2019area presenta una percentuale di suolo impermeabilizzato molto elevata, seconda in Lombardia solo al nucleo centrale di Milano. In questo contesto, i lotti vacanti rappresentano una risorsa strategica per rafforzare la regolazione ambientale. La ricerca ha quindi valutato il loro contributo alla mitigazione del calore, alla riduzione del deflusso superficiale, alla purificazione dell\u2019aria e al supporto alla pollinazione, mettendo in relazione la condizione ecosistemica dei lotti con la domanda di questi servizi da parte della popolazione.<\/p>\n\n\n\n

Ericeira<\/strong> presenta invece una dinamica diversa: localit\u00e0 costiera sempre pi\u00f9 attrattiva per ragioni residenziali e turistiche, \u00e8 interessata da crescenti pressioni sul mercato immobiliare e da nuove trasformazioni urbane. Qui il problema non riguarda solo il contenimento dell\u2019espansione, ma anche il rapporto tra densificazione e qualit\u00e0 dello spazio urbano. La strategia di completare i lotti liberi interni al tessuto costruito si confronta infatti con la necessit\u00e0 di garantire l\u2019offerta di spazi aperti ricreativi. Per questo la ricerca ha valutato il potenziale ricreativo dei lotti attraverso indicatori di attrattivit\u00e0 e accessibilit\u00e0, integrando l\u2019analisi spaziale con una prima indagine esplorativa sulle preferenze dei cittadini.<\/p>\n\n\n\n

I due casi studio mostrano quindi come i lotti vacanti possano contribuire, in forme diverse, alla qualit\u00e0 ambientale e alla vivibilit\u00e0 urbana. Nel Nord Milanese, l\u2019analisi ha permesso di distinguere i lotti con maggiore priorit\u00e0 di conservazione, individuando anche le aree in cui interventi di ripristino potrebbero rafforzare la fornitura dei servizi. A Ericeira, invece, la valutazione ha evidenziato come alcuni lotti, pur oggi non accessibili, possano contribuire ad ampliare l\u2019offerta ricreativa e a rispondere alla domanda di spazi aperti.<\/p>\n\n\n\n

Conclusioni<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La ricerca mostra come l\u2019integrazione dei servizi ecosistemici nei programmi di TDR possa contribuire a rendere pi\u00f9 informate e trasparenti le decisioni sull\u2019uso del suolo. In particolare, la valutazione dei servizi ecosistemici permette di superare una lettura dei lotti vacanti come semplici spazi in attesa di trasformazione, riconoscendone invece il possibile ruolo nella qualit\u00e0 ambientale e nel benessere della popolazione.<\/p>\n\n\n\n

I risultati possono supportare i pianificatori nell\u2019affrontare una delle principali sfide delle citt\u00e0 contemporanee: conciliare la necessit\u00e0 di contenere il consumo di suolo attraverso strategie di densificazione con l\u2019esigenza di conservare e migliorare gli spazi verdi urbani.<\/p>\n\n\n\n

Tuttavia, il TDR non pu\u00f2 essere considerato una soluzione universalmente applicabile. La sua efficacia dipende da numerosi fattori, tra cui il funzionamento del mercato immobiliare, la chiarezza delle regole urbanistiche e la capacit\u00e0 delle amministrazioni di guidare il processo, coordinando tutti i soggetti coinvolti. Per questo, il TDR dovrebbe essere inteso come una componente di una strategia pi\u00f9 ampia, integrata con criteri prestazionali e strumenti di pianificazione capaci di contenere il consumo di suolo, limitare l\u2019impermeabilizzazione e promuovere forme di coinvolgimento degli attori privati nella tutela del territorio.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Erica Bruno <\/em><\/strong>(<\/em>erica.bruno@linksfoundation.com<\/em><\/a>)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Approfondimenti:<\/strong><\/p>\n\n\n\n