{"id":4486,"date":"2012-05-16T08:10:52","date_gmt":"2012-05-16T06:10:52","guid":{"rendered":"http:\/\/www.salviamoilpaesaggio.it\/blog\/?p=4486"},"modified":"2012-05-24T22:08:49","modified_gmt":"2012-05-24T20:08:49","slug":"veneto-nuove-case-per-chi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.salviamoilpaesaggio.it\/blog\/2012\/05\/veneto-nuove-case-per-chi\/","title":{"rendered":"Veneto: nuove case per chi?"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/h3>\n

La Giunta Regionale del Veneto il 10 marzo 2009 ha approvato un provvedimento volto al rilancio dell\u2019attivit\u00e0 edilizia<\/strong> e, per questa via, anche dell\u2019economia dell\u2019intera regione.<\/h3>\n

In sintesi la proposta di legge<\/strong> prevede la possibilit\u00e0 di ampliare tutti gli edifici per una cubatura del 20%<\/strong>, mentre, per quelli realizzati prima del 1989, vi \u00e8 la possibilit\u00e0 di abbatterli e ricostruirli con aumento di cubatura del 30% (35% se la ricostruzione avverr\u00e0 con tecniche di bioedilizia).<\/p>\n

Per valutare l\u2019efficacia e gli effetti dell\u2019iniziativa \u00e8 necessario analizzare la situazione del mercato immobiliare nel Veneto e dell\u2019attivit\u00e0 edilizia nel recente passato. Nel 2001, stando ai dati del censimento della popolazione, il numero di abitazioni occupate nel Veneto era sostanzialmente uguale a quello delle famiglie<\/strong>. Se trascuriamo i comuni turistici, sempre a quella data, vi era circa il 10% delle abitazioni non occupate. Pur non trascurando la presenza di alcune situazioni di disagio a livello locale, questi dati evidenziano che nel Veneto la domanda residenziale nel 2001 era pienamente soddisfatta. In questa situazione, al fine di evitare tensioni sul mercato delle abitazioni, le nuove costruzioni avrebbero dovuto essere circa pari alla crescita della popolazione<\/strong>.<\/p>\n

In realt\u00e0, come noto, si \u00e8 avuto un vero e proprio boom edilizio<\/strong>, solo in parte motivato dalla forte immigrazione di lavoratori dall\u2019estero. Tra 2001 e 2006<\/strong> sono state rilasciate concessioni edilizie per nuove abitazioni o ampliamenti per un volume pari a 94,6 milioni di metri cubi<\/strong>. Nello stesso periodo la popolazione \u00e8 aumentata di 243.000 abitanti (+5,37%) con una crescita media annua di oltre 40.000 persone. Il tasso di crescita \u00e8 stato pi\u00f9 che doppio rispetto a quello del periodo 1995-2000 quando si era attestato sul +2,44%. Considerando che ogni abitante abbia una richiesta di 120 metri cubi, dal 2001 al 2006 sono state realizzate abitazioni sufficienti a dare alloggio a circa 788.000 persone. Questo significa che nel 2006 nel Veneto vi era una dotazione di abitazioni che eccedeva notevolmente il fabbisogno dei cittadini<\/strong>.<\/p>\n

Si pu\u00f2 stimare che agli elevatissimi tassi d\u2019immigrazione degli ultimi anni, le concessioni edilizie rilasciate per la realizzazione di nuove case siano sufficienti a soddisfare la domanda di case per i prossimi 13 anni. Ai pur elevati tassi di immigrazione del periodo 1995 \u2013 2000, le abitazioni sarebbero sufficienti per circa 25 anni.<\/p>\n

Ma \u00e8 ipotizzabile che in futuro l\u2019immigrazione possa proseguire ai ritmi del periodo 2001-2006?<\/strong> Con ogni probabilit\u00e0 no, poich\u00e9 buona parte dei nuovi posti di lavoro creati nel Veneto in questo periodo ha riguardato proprio l\u2019edilizia.<\/p>\n

In altri termini, uno dei motori dell\u2019immigrazione \u00e8 stato il boom edilizio: il 65% dei nuovi posti di lavoro creati nel Veneto dal 2001 al 2006 ha riguardato il settore delle costruzioni<\/strong>. L\u2019incidenza sul Valore Aggiunto della Regione delle costruzioni \u00e8 passata dal 5,2% del 2001 al 7,15% del 2006. In un periodo in cui la produzione dell\u2019industria manifatturiera \u00e8 diminuita del 5,6%, di fatto \u00e8 stata l\u2019attivit\u00e0 edilizia a garantire la crescita economica alla regione. A fronte di una crescita del prodotto interno lordo regionale dell\u20198,6% in sei anni, quasi 2,7 punti sono da ascrivere alle costruzioni.<\/p>\n

Questa distorsione nell\u2019economia regionale ha portato ad esiti per certi versi paradossali e indesiderabili<\/strong>. Ad esempio, mentre nell\u2019industria non aumentava l\u2019occupazione e diminuiva il fatturato, sono state rilasciate concessioni edilizie per la realizzazione di 110 milioni di metri cubi di capannoni. Chi li utilizzer\u00e0 mai, considerando anche le incertezze generate dall\u2019attuale crisi economica che sta colpendo in prevalenza il settore manifatturiero? In secondo luogo, va posto in evidenza che l\u2019eccesso di offerta immobiliare ridurr\u00e0 inevitabilmente il valore degli immobili<\/strong>, al di l\u00e0 della naturale flessione connessa all\u2019andamento ciclico del mercato immobiliare. Di quanto si ridurr\u00e0 la ricchezza (il patrimonio) dei cittadini veneti a causa del boom edilizio?<\/strong> Ovviamente \u00e8 difficile stabilirlo.<\/p>\n

Una regola dell\u2019economia comunque afferma che, per i beni che hanno una funzione di domanda rigida (tendenzialmente quelli di prima necessit\u00e0 quali la casa), se la crescita dell\u2019offerta sopravanza di molto quella della domanda, il valore totale della produzione tender\u00e0 a diminuire<\/strong>. Quindi, l\u2019assenza di una accorta gestione delle politiche urbanistiche che ha caratterizzato gli ultimi anni, finir\u00e0 per causare un danno patrimoniale ai cittadini del Veneto.<\/p>\n

Alla luce di queste osservazioni \u00e8 ora possibile cercare di comprendere se, ed in che misura, il provvedimento della Giunta Regionale del Veneto potr\u00e0 contribuire al rilancio dell\u2019economia regionale. In primo luogo, in base a quanto osservato, sembra del tutto evidente che la realizzazione di nuove cubature residenziali andr\u00e0 ad aggravare la situazione di un settore gi\u00e0 notevolmente in difficolt\u00e0<\/strong>. Si potrebbe forse obiettare che gli ampliamenti non dovrebbero interferire con il mercato immobiliare, poich\u00e9 si tratterebbe in prevalenza di interventi di miglioramento dell\u2019esistente. Tale ipotesi non pare per\u00f2 plausibile, poich\u00e9 uno dei fattori che alimentano la domanda immobiliare \u00e8 costituito dalla tendenza delle famiglie ad acquistare nuove abitazioni mano a mano che cambiano le esigenze del nucleo familiare.<\/p>\n

Quindi, se il provvedimento riuscisse effettivamente a rilanciare l\u2019attivit\u00e0 edilizia aumentando la capacit\u00e0 insediativa nel Veneto, l\u2019effetto sui valori immobiliari potrebbe essere molto pesante<\/strong>, anche perch\u00e9 andrebbe a sommarsi al declino dei prezzi gi\u00e0 in atto. Questo potrebbe anche aumentare i rischi per il sistema creditizio<\/strong>, poich\u00e9 le banche, in caso di difficolt\u00e0 di coloro che hanno acceso dei mutui per comperarsi la casa, potrebbero rientrare solo di una frazione del capitale prestato<\/strong>. Si potrebbe obiettare che la riduzione dei prezzi potrebbe favorire una ripresa del mercato. Si \u00e8 per\u00f2 visto che il mercato delle abitazioni nel Veneto era sostanzialmente in equilibrio nel 2001, e la domanda \u00e8 stata alimentata in prevalenza dall\u2019immigrazione. L\u2019enorme stock abitativo accumulato va molto oltre le attuali esigenze dei residenti nella regione.<\/p>\n

Un altro dato su cui si dovrebbe meditare \u00e8 che certe tipologie edilizie, e in particolare le abitazioni singole, potrebbero usufruire pi\u00f9 facilmente dell\u2019opportunit\u00e0 di ampliare i volumi esistenti. Si tratta di edifici che sono prevalentemente sparsi nel territorio. Ne deriva che questo provvedimento finirebbe per aumentare l\u2019elevatissima dispersione insediativa<\/strong> della popolazione che causa costi sociali e ambientali ingentissimi, rendendo inoltre del tutto inefficaci alcuni strumenti di pianificazione territoriale. Nel caso delle fabbriche, la possibilit\u00e0 di demolire e ricostruire ampliando andrebbe a contrastare la necessit\u00e0 di riqualificare l\u2019assetto territoriale del sistema produttivo regionale caratterizzato da una miriade di piccole o piccolissime zone industriali e artigianale sparse in modo casuale nella regione. In altri termini, si finirebbe per perpetuare un assetto insediativo irrazionale che causa gravi costi logistici e ambientali<\/strong>.<\/p>\n

Ci\u00f2 sarebbe in palese contraddizione con l\u2019affermazione, pi\u00f9 volta ripetuta nei documenti ufficiali della Regione Veneto<\/strong> (si veda ad esempio il Piano Regionale di Sviluppo), della necessit\u00e0 di avviare forme di sviluppo sostenibile<\/strong>. L\u2019intervento della Giunta Regionale potrebbe comportare quindi una tendenziale depianificazione del territorio, poich\u00e9 gli ampliamenti delle abitazioni sparse non sono in genere considerati nel dimensionamento degli strumenti urbanistici, n\u00e9 si vede come potrebbero esserlo.<\/p>\n

Da ultimo, \u00e8 opportuno cercare di capire se effettivamente un rilancio dell\u2019attivit\u00e0 edilizia possa fare da volano alla crescita economica della regione.<\/strong><\/p>\n

Un dato utile al riguardo \u00e8 costituito dalla quantit\u00e0 di metri cubi di abitazioni che sarebbero necessari per determinare un aumento dell\u20191% del prodotto interno lordo della regione. Analizzando i dati ISTAT sul rilascio di concessioni edilizie e sul valore aggiunto del settore costruzioni, si pu\u00f2 stimare che nel Veneto, per aumentare dell\u20191% il prodotto interno lordo<\/strong>, sia necessario realizzare ogni anno non meno di 6,5 milioni di metri cubi di abitazioni, pari a una capacit\u00e0 insediativa aggiuntiva di circa 55.000 abitanti<\/strong>. Non sembra perci\u00f2 plausibile che, in una situazione di crisi del credito e di eccesso di offerta di abitazioni, il provvedimento della regione sia in grado di far aumentare ogni anno la produzione di case di un\u2019entit\u00e0 tale da sopperire alla perdita di produzione causata dalla crisi dell\u2019industria.<\/p>\n

Concludendo, perci\u00f2, pare si possa affermare che se la proposta della Giunta Regionale fosse efficace,<\/strong> e fosse quindi in grado di stimolare una massiccia ripresa dell\u2019edilizia residenziale o produttiva, ne potrebbero derivare problemi rilevanti per il mercato immobiliare, per l\u2019ambiente e, in una certa misura, per la stabilit\u00e0 finanziaria degli istituti di credito.<\/strong><\/p>\n

Qualora non lo fosse, e la realizzazione di nuove cubature fosse molto contenuta, avrebbe avuto l\u2019effetto di minare la fiducia sulla stabilit\u00e0 della politica urbanistica regionale<\/strong>, favorendo implicitamente rendite speculative<\/strong> che, a lungo andare, potrebbero finire per condizionare la crescita del nostro territorio.<\/p>\n

E\u2019 anche abbastanza paradossale<\/strong> considerare che, in un momento in cui in tutti i settori economici vi \u00e8 una stagnazione della domanda, la Giunta Regionale pensi di rilanciare l\u2019economia stimolando l\u2019offerta, cio\u00e8 la produzione di case e capannoni<\/strong>.<\/p>\n

In ogni caso, in un periodo di grande incertezza<\/strong>, quale quello attuale, sarebbe auspicabile<\/strong> da parte degli organi di governo, una maggiore cautela e una minore estemporaneit\u00e0 nella<\/strong> formulazione di politiche volte a fronteggiare la grave crisi economica in corso<\/strong>.<\/p>\n

Prof. Tiziano Tempesta<\/strong><\/em>
\nDipartimento Territorio e Sistemi Agroforestali \u2013 Universit\u00e0 di Padova<\/em><\/p>\n

Padova, 11 marzo 2009<\/p>\n

 <\/p>\n

Fonte:<\/em> http:\/\/www.legambientepadova.it\/files\/Nuove_case_per_chi.pdf<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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