Riflessioni sul disegno di legge per l’adozione del nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni.
Endri Orlandin, nostro abituale commentatore, ci invia queste valutazioni sul recente disegno di legge per l’adozione del nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni. Il tema è molto articolato e crediamo meriti un dibattito tecnico e “politico” anche all’interno del nostro Forum nazionale, per mettere a fuoco criticità e opportunità del decreto. Prima di proporre questo nuovo articolo, introduciamo alcune principali suggestioni provenienti dall’interno e dall’esterno del nostro Forum, utili a orientare il dibattito.
– Si evidenzia da più parti, ad esempio, la tesi che debba essere prima riformata la normativa urbanistica rispetto a quella edilizia: ma la politica, in generale, pare non aver alcun interesse a far approvare dal Parlamento una nuova legge in sostituzione di quella quadro del 1942, tuttora vigente.
– La delega alle Regioni del governo del territorio ha provocato la diversificazione e frammentazione delle “regole della pianificazione urbanistica” in una sorta di “federalismo urbanistico” di fatto, che ha consentito ai Comuni di gestire le trasformazioni in modo campanilistico.
– Abbandonata l’ipotesi di approvare una nuova legge urbanistica quadro, si sta mettendo mano da qualche anno a una legge sulla “Rigenerazione Urbana”, allo scopo di evitare un indigeribile congelamento del consumo di suolo da eludere consentendo importanti interventi urbanistici interni alle città proposti da pochi privati.
Il problema non è il condono o sanatoria del piccolo abuso, stato legittimo ante 67 o 85 che si sta discutendo: occorrerebbe porre un anno zero da cui ripartire (escluso tutto il vincolo), invece oggi si sta di fatto agevolando la colonizzazione, da arte dei grandi investitori esteri, di intere porzioni di territorio, senza regole.
A cura di Endri Orlandin
Dopo venticinque anni di non sempre onorata attività, sembra che per il Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, meglio conosciuto come Testo Unico dell’Edilizia, sia giunto il momento di essere completamente rivisto e aggiornato; non a caso l’attuale Governo ha emanato il 24 febbraio 2026 un disegno di legge per l’adozione del nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni.
Prima di mettere a fuoco alcune delle questioni più critiche del recente disegno di legge occorre però fare una breve riflessione su quello che il TUE si lascerà alle spalle, a partire dalla sua travagliata vicenda normativa, cominciata a distanza di pochissimo tempo dalla sua emanazione e che ha visto succedersi dal 2001 oltre settanta interventi legislativi di modifica che ne hanno significativamente modificato e snaturato principi e contenuti.
A questo va inoltre aggiunto l’insieme delle numerosissime pronunce e decisioni adottate dagli organi amministrativi giudicanti, come Corte di Cassazione, Corte Costituzionale, TAR, ecc., chiamati a interpretare il DPR 380/2001 e ad applicarlo ai casi concreti che si sono presentati loro in quest’ultimo quarto di secolo, mettendo in evidenza un netto divario tra dottrina e giurisprudenza.
Il vigente DPR 380/2001, nel corso del tempo, si è gradualmente trasformato in una struttura normativa sulla quale sono state inserite con sempre maggiore frequenza disposizioni molto diverse tra loro. Queste norme risultano spesso occasionali, tra loro incoerenti o persino contraddittorie, talvolta dettate da esigenze emergenziali oppure pensate per ambiti disciplinari specifici. Alcune di esse derivano da interventi normativi di natura urbanistica che presentano evidenti caratteri di frammentarietà e settorialità, oltre ad una evidente divergenza con la legge fondamentale del 1942.
Questo compendio legislativo frutto della giustapposizione nel corso degli anni di articoli quasi sempre scritti a partire da approcci anche molto differenti tra loro (che pur incidendo minimamente nel testo determinavano tuttavia evidenti problemi interpretativi), hanno dato vita a un mosaico raffazzonato di norme che progressivamente sono andate a invadere il dominio dell’urbanistica contribuendo a far venir meno i principi disciplinari che stanno alla base della sua funzione, ossia che la regolazione della materia edilizia deve avvenire a valle della pianificazione urbanistica.
In quest’ottica il nuovo disegno di legge spinge ancor di più verso una marginalizzazione dell’urbanistica, in quanto al suo interno compaiono un numero cospicuo di norme che surrettiziamente trattano di questa materia. Ciò facendo il futuro Codice dell’edilizia e delle costruzioni finirà inevitabilmente per estendere il proprio ambito di intervento andando a incidere significativamente su materie che dovrebbero invece rientrare nelle competenze delle Regioni (il governo del territorio) e della pianificazione urbanistica.
Il disegno di legge presuppone l’idea che la città debba essere considerata come un insieme di interventi puntuali da semplificare il più possibile, completamente sganciati da un razionale disegno urbanistico e da una coerente gestione urbana derivante dall’applicazione dello strumento urbanistico generale. Viene proposto di regolare tali interventi attraverso un confronto, peraltro contraddittorio, con le norme nazionali di conformità esistenti, che però si vorrebbero rendere sempre più flessibili e meno vincolate dalla pianificazione e dalla normativa urbanistica.
Nel disegno di legge delega vengono accostate diverse esigenze, come la semplificazione e la maggiore fluidità dei procedimenti ad esempio attraverso un ampliamento del ricorso al silenzio-assenso insieme al superamento del principio della doppia conformità dello stato legittimo. Viene prospettato inoltre uno stato di condono permanente, che sembra prospettarsi attraverso il futuro utilizzo delle norme di sanatoria da adottare in attuazione della delega che spalancherà la porta a chissà quali e quante tipologie di abusi edilizi.
Particolarmente delicato appare il punto della delega che riguarda la revisione del permesso di costruire in deroga. Oltre a confermare l’utilizzo di questo strumento per la realizzazione di edifici e impianti pubblici o di interesse pubblico (come previsto dal TUE), la delega ne estende significativamente l’ambito di applicazione. Il legislatore delegato dovrà disciplinare la possibilità di ricorrere al permesso di costruire in deroga anche per gli interventi edilizi privati ai quali l’amministrazione comunale abbia riconosciuto formalmente una finalità di rigenerazione urbana. Rigenerazione urbana che disciplinarmente non può che essere definita da specifiche norme in materia urbanistica e a cui ovviamente nel testo non si fa alcun riferimento, salvo per il fatto che vengono previsti due limiti invalicabili per l’esercizio di tale facoltà: la necessità di un riconoscimento “formale” della finalità di rigenerazione e l’imprescindibile osservanza della pianificazione di protezione civile.
La definizione dei principi in materia di governo del territorio e urbanistica dovrebbe avvenire seguendo un ordine gerarchico e sequenziale, in quanto si tratta di principi fondamentali e strutturali inerenti alla gestione del territorio. Di conseguenza tali principi dovrebbero essere delineati prima dell’adozione dei decreti che disciplineranno le disposizioni edilizie, altrimenti vi sarà un’interferenza continua tra le due dimensioni a scapito della pianificazione.
Se all’interno dell’attuale Testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001) sono state fissate le norme di principio per gli interventi edilizi, che successivamente devono essere recepite da Regioni e amministrazioni locali, nel caso dell’urbanistica invece la materia è ancora regolata dalla legge fondamentale la 1150 del 1942 e il legislatore nazionale non ha mai provveduto sinora a una sua revisione in un’ottica che tendesse a emanare una legge di principi in grado di stabilire la primarietà dell’urbanistica sull’edilizia.
Leggi qui il testo relativo alle osservazioni dell’Istituto Nazionale di Urbanistica al testo del Ddl sul Codice dell’edilizia.
Endri Orlandin
I lettori che volessero contribuire direttamente al dibattito, possono scriverci a: redazione@salviamoilpaesaggio.it.
