Una proposta per orientare la densificazione urbana e la tutela degli spazi verdi.
di Erica Bruno (Università di Trento, menzione speciale al Premio BiRO 2026 per la Sezione B, dedicata alle tesi di dottorato)
Preservare e valorizzare i servizi ecosistemici nelle città è fondamentale per migliorare la qualità della vita, tutelare la salute pubblica e affrontare problematiche ambientali come le ondate di calore, le inondazioni e l’inquinamento atmosferico. Tuttavia, i processi di densificazione, promossi talvolta come soluzione per contrastare l’espansione urbana, possono determinare una significativa perdita degli spazi verdi e una conseguente riduzione dei servizi ecosistemici offerti. Urbanisti e amministratori locali devono pertanto poter disporre di strumenti innovativi e di un adeguato supporto scientifico per garantire un equilibrio nella dotazione di servizi ecosistemici, pur in presenza di un’intensificazione nell’uso del suolo.
Il trasferimento dei diritti edificatori: opportunità e limiti
Il trasferimento dei diritti edificatori (Transfer of Development Rights, TDR) consente l’acquisizione di aree destinate alla realizzazione di nuovi spazi verdi urbani e può contribuire alla tutela delle aree rurali. Attraverso il trasferimento delle potenzialità edificatorie da un’area di decollo a un’area di atterraggio, il meccanismo del TDR consente infatti di concentrare lo sviluppo urbano nelle zone idonee, tutelando quelle di maggiore rilevanza strategica e ambientale. Inoltre, in quanto strumento basato sul mercato e fondato sul coinvolgimento di soggetti privati, il TDR può ridurre le disparità tra proprietari fondiari durante i processi di trasformazione ed evitare la spesa pubblica per esproprio.
Attraverso l’acquisizione dei suoli, il TDR fornisce quindi la base materiale necessaria per la realizzazione di progetti a beneficio dell’intera collettività. Tuttavia, la sua attuazione implica un processo complesso, i cui esiti possono essere influenzati da diversi fattori, sia esterni sia interni alla progettazione del programma.
Costruire il TDR a partire dai servizi ecosistemici
D’altra parte, i servizi ecosistemici rappresentano un approccio efficace per integrare la componente ecologica nei processi decisionali e garantire una maggiore tutela ambientale. Tuttavia, nonostante la loro valutazione consenta di mettere in luce i diversi trade-off di carattere sociale, ambientale ed economico, il loro impiego rimane ancora limitato nelle scelte di trasformazione urbana. Da qui prende quindi avvio la ricerca: utilizzare i servizi ecosistemici come chiave di lettura per orientare i processi di trasferimento dei diritti edificatori, supportando decisioni più consapevoli sull’uso del suolo.
Una prima revisione della letteratura ha permesso di analizzare in quale modo i servizi ecosistemici siano stati finora considerati nei processi di TDR, evidenziandone una limitata integrazione esplicita. Tuttavia, il loro impiego può contribuire a migliorare la fase preliminare di progettazione del programma, orientando con maggiore consapevolezza l’individuazione delle aree da conservare o trasformare. In questa prospettiva, il TDR non è solo uno strumento per trasferire potenzialità edificatorie da un’area all’altra, ma può diventare uno strumento di supporto alla riorganizzazione dello spazio urbano, capace di mettere in relazione obiettivi urbanistici, ambientali e benefici per la collettività. Un aspetto rilevante riguarda le aree di atterraggio, cioè quelle destinate ad accogliere nuova edificazione. Se non vengono individuate e regolate con attenzione, la densificazione può generare nuovi impatti ambientali, riducendo o vanificando i benefici ottenuti attraverso la conservazione delle aree di decollo.
Lotti vacanti come ambito di applicazione: il Nord Milanese (IT) e Ericeira (PT)
A partire da questa prima fase, la tesi ha approfondito il ruolo dei lotti urbani vacanti in due contesti differenti: il Nord Milanese, (ambito intercomunale a nord-ovest di Milano comprendente diciotto Comuni, tra cui Saronno, Lainate e Rho) ed Ericeira, località portoghese affacciata sulla costa atlantica. I casi studio sono stati scelti per esplorare due possibili contributi delle aree libere alla qualità urbana: da un lato, la fornitura di servizi ecosistemici di regolazione, dall’altro, il potenziale ricreativo degli spazi aperti.
I lotti urbani vacanti sono aree non edificate, inutilizzate o abbandonate, racchiuse nel tessuto urbano costruito. Pur essendo spesso percepiti come spazi residuali, possono contribuire alla qualità ambientale urbana grazie alla presenza di suoli permeabili, vegetazione spontanea e habitat utili alla biodiversità. Al tempo stesso, dal punto di vista urbanistico, possono essere interessati da diritti edificatori non ancora utilizzati. Questa sovrapposizione tra valore ambientale e potenzialità edificatoria li rende particolarmente rilevanti per l’applicazione del TDR, poiché proprio su questi lotti i diritti edificatori possono essere trasferiti o concentrati in funzione degli obiettivi di conservazione e trasformazione.
L’ambito intercomunale del Nord Milanese rappresenta un territorio periurbano complesso, in cui caratteri urbani e rurali si intrecciano in un paesaggio fortemente frammentato. L’area presenta una percentuale di suolo impermeabilizzato molto elevata, seconda in Lombardia solo al nucleo centrale di Milano. In questo contesto, i lotti vacanti rappresentano una risorsa strategica per rafforzare la regolazione ambientale. La ricerca ha quindi valutato il loro contributo alla mitigazione del calore, alla riduzione del deflusso superficiale, alla purificazione dell’aria e al supporto alla pollinazione, mettendo in relazione la condizione ecosistemica dei lotti con la domanda di questi servizi da parte della popolazione.
Ericeira presenta invece una dinamica diversa: località costiera sempre più attrattiva per ragioni residenziali e turistiche, è interessata da crescenti pressioni sul mercato immobiliare e da nuove trasformazioni urbane. Qui il problema non riguarda solo il contenimento dell’espansione, ma anche il rapporto tra densificazione e qualità dello spazio urbano. La strategia di completare i lotti liberi interni al tessuto costruito si confronta infatti con la necessità di garantire l’offerta di spazi aperti ricreativi. Per questo la ricerca ha valutato il potenziale ricreativo dei lotti attraverso indicatori di attrattività e accessibilità, integrando l’analisi spaziale con una prima indagine esplorativa sulle preferenze dei cittadini.
I due casi studio mostrano quindi come i lotti vacanti possano contribuire, in forme diverse, alla qualità ambientale e alla vivibilità urbana. Nel Nord Milanese, l’analisi ha permesso di distinguere i lotti con maggiore priorità di conservazione, individuando anche le aree in cui interventi di ripristino potrebbero rafforzare la fornitura dei servizi. A Ericeira, invece, la valutazione ha evidenziato come alcuni lotti, pur oggi non accessibili, possano contribuire ad ampliare l’offerta ricreativa e a rispondere alla domanda di spazi aperti.
Conclusioni
La ricerca mostra come l’integrazione dei servizi ecosistemici nei programmi di TDR possa contribuire a rendere più informate e trasparenti le decisioni sull’uso del suolo. In particolare, la valutazione dei servizi ecosistemici permette di superare una lettura dei lotti vacanti come semplici spazi in attesa di trasformazione, riconoscendone invece il possibile ruolo nella qualità ambientale e nel benessere della popolazione.
I risultati possono supportare i pianificatori nell’affrontare una delle principali sfide delle città contemporanee: conciliare la necessità di contenere il consumo di suolo attraverso strategie di densificazione con l’esigenza di conservare e migliorare gli spazi verdi urbani.
Tuttavia, il TDR non può essere considerato una soluzione universalmente applicabile. La sua efficacia dipende da numerosi fattori, tra cui il funzionamento del mercato immobiliare, la chiarezza delle regole urbanistiche e la capacità delle amministrazioni di guidare il processo, coordinando tutti i soggetti coinvolti. Per questo, il TDR dovrebbe essere inteso come una componente di una strategia più ampia, integrata con criteri prestazionali e strumenti di pianificazione capaci di contenere il consumo di suolo, limitare l’impermeabilizzazione e promuovere forme di coinvolgimento degli attori privati nella tutela del territorio.
Erica Bruno (erica.bruno@linksfoundation.com)
Approfondimenti:
- Integrating Ecosystem Services in Transfer of Development Rights Programs
- Combining Demand for Ecosystem Services with Ecosystem Conditions of Vacant Lots to Support Land Preservation and Restoration Decisions
Immagine in alto: area libera a Ericeira.
