Riflessioni sulla rendita fondiaria: abolirla o spartirla?

È stata ed è la rendita fondiaria, non il dissesto idrogeologico, non l’inquinamento, non la mancanza di tutela a devastare il paesaggio italiano.
Socializzarla, per garantire la tutela della città pubblica: questa è una linea di politica anche ecologica, di salvaguardia del territorio…
 

di Enrico Bettini (Architetto – email: enrico.bettini1212@gmail.com)

“…Finalmente l’ambiente […] è considerato elemento prioritario, alla cui tutela va subordinato ogni intervento di sviluppo o di modifi­cazione. E che la tutela di ambiente, paesaggio e beni culturali sia un interesse primario e prioritario su qualunque altro interesse, lo ha confermato a tutte lettere in una sua sentenza la Corte co­stituzionale, […].In conclusione, l’impegno che le forze della sinistra italiana de­vono porsi è quello per un diverso sviluppo. Uno sviluppo non più basato sulla cieca crescita, ma sul rispetto dell’ambiente in tutti i suoi aspetti: […]. Solo gli attar­dati maîtres à penser che scrivono sui giornali, completamente spiazzati dalla rigogliosa ventata ambientalista, possono scrivere vaneggiando che dissesto e inquinamento sono «prezzi da pagare al progresso»: la semplice verità è che non è possibile nessun pro­gresso senza rigorosa salvaguardia dell’ambiente e risparmio delle risorse, nessuno sviluppo economico senza politica ecologica…” (da ‘Caro Antonio…’, E. Bettini, BookSprint, 2025).

E’ il 1992 (35 anni fa) e chi parla è Antonio Cederna, per cinquant’anni il più impegnato nel denunciare l’inarrestabile cementificazione con cui viene distrutto il territorio e la magnificenza dei luoghi che determinano il valore del paesaggio italiano. Più avanti, Cederna si augura l’approvazione “…della legge sul regime dei suoli, che renda praticabile la via maestra dell’urbanistica moderna, consistente in una sistematica politica fondiaria, affinché i comuni siano messi in grado di pro­cedere alla loro espropriazione…”,.. La legge sul regime dei suoli, auspicata dal carissimo Antonio, non è mai stata approvata (e non lo sarà mai). Da qui, da questa interessata (per costruttori, investitori, immobiliaristi e privati proprietari di immobili: il 78% degli italiani) deficienza legale, si sviluppa il percorso storico che vuole ovviare ad essa. Un percorso che si snoda, già a partire dalla fine dell’800, tra esproprio, proprietà sospesa, imposte sulla casa, perequazione, contributo di miglioria, aumento degli oneri, fino alla sepoltura dell’urbanistica con la sua versione contrattata.
Si parte da J. S. Mill, filosofo ed economista inglese; da Henry George, economista e politico americano, ispiratore di Hans Bernoulli il quale individua nel ruolo assunto dal suolo urbano “…la radice di quasi tutti i problemi urbanistici odierni [siamo, ripeto, a fine ‘800] che condiziona la possibilità o meno di realizzare la città ideale…”. e per questo ritiene necessario che il suolo ritorni alla collettività tramite esproprio. Ma da quell’epoca, invece dell’approvazione di leggi di regolazione sui suoli, questi ultimi sono tempestivamente assurti a oggetto dei più lucrosi affari di un capitalismo in piena espansione, con il risultato che tutti i suoli del pianeta sono diventati privati e i Comuni non sono più stati in grado di espropriarli. Altro che ‘Città ideale’: quella che è stata espropriata è la funzione pubblica, l’interesse pubblico, il suo ruolo.

Tra la fine dello scorso secolo e l’inizio di questo, Roberto Camagni, docente di economia, quasi ricollegandosi con quell’Henry George che ho appena ricordato che diceva “..Non è punto necessario confiscare la terra; è solo necessario confiscare la rendita…”) dichiara, senza mezzi termini, (sono passati due secoli) che la rendita fondiaria urbana “.., può e deve essere tassata. Un’adeguata ed equa tassazione della rendita fondiaria, e immobi­liare, … presenta una triplice giustificazione: 1) ottenere risorse per realizzare la manutenzione della città, con una crescita della qualità e della quantità degli spazi pubblici …; 2) ridurre le aspettative di realizzazione di plusvalori degli operato­ri immobiliari, abituati da anni a quote elevatissime di rendita sul valore del costruito, … non­ché di avvio di una credibile politica di housing sociale; 3) ridurre la capacità di corruzione che storicamente, nel nostro paese, si annida in modo pervasivo all’interno della filiera im­mobiliare…” (‘Principi di economia urbana e territoriale’, R. Camagni, Carocci, 1993).

Chi scrive è sempre stato in disaccordo sui tentativi di abolizione della rendita fondiaria (che si genera indipendentemente dal lavoro di trasformazione del fondo e di quanto si costruisce sopra). Più opportuno è spartirla, equamente (es. 50%) tra bisogno pubblico e profitto privato e, soprattutto, garantire l’ottenimento contestuale dei tre effetti più sopra ricordati, magistralmente elencati da Camagni. È quanto personalmente sostengo nel mio libro dedicato interamente alla rendita fondiaria urbana e quanto recentemente si sostiene nel nuovo PRG in approvazione a Torino. Ciò che oggi ci pare ovvio, sempre esistito, è in realtà un regime normativo che legalizza un sopruso; perché la Terra, il pianeta che ci ospita, non può essere di qualcuno o di molti, ma è di tutti. Per costruirvi sopra sarebbe sufficiente disporre e normare, da parte dell’Ente pubblico, concessioni (centennali, rinnova­bili…) per il solo uso dei suoli. Si stabilirebbe, indefinitivamente e perentoriamente, il solco non più valicabile tra possesso (che ha carattere sempre di provvisorietà) e quello della totale di­sponibilità per proprietà acquisita, che ha invece carattere per­petuo. Vi­vremmo in un mondo in cui non sarebbe scontata la proprietà terriera ma la difesa di un diritto universale inviolabile: quello dell’habitat territoriale naturale di uomini, tutti uguali, che lo abitano.

Dunque, abbandonata l’attesa (vana) della legge sulla definizione del regime dei suoli allo scopo della definitiva separazione del diritto di proprietà del suolo da quello di costruirvi sopra, abbandonata l’attesa (anch’essa vana) di riforma del Catasto (come previsto dal progetto di riforma del compianto Radicioni), la scelta da fare è quella di utilizzare i proventi della rendita fondiaria per la realizzazione dei servizi, per la loro efficiente manutenzione, per la loro evoluzione qualitativa e quantitativa. È la scelta che consente alla parte pubblica di programmare il costante sviluppo della cosiddetta città pubblica.
Ma il buon Camagni, sapendo in quale condizione versano i Comuni, ha indicato l’uso proficuo della perequazione attraverso la cessione di terreno privato compensata con diritti edificatori. In questo modo, anche con le casse esauste, gli Enti locali possono procedere all’acquisizione dei terreni indispensabili per il programma dei suddetti servizi e possono (devono), all’interno di ampie zone socialmente omogenee di Comuni, evitare di dividersi sulla fiscalità dando l’avvio all’intercomunalità, esigendo tutti la stessa, equa, spartizione della rendita, anziché competere tra loro nel rendersi più appetibili al capitale investitore con l’abbassamento (fino ad azzerarli) degli oneri di urbanizzazione e di costruzione. Alla fine si realizzerebbe, invece, il trapasso dalla lotta alla rendita, al concorde e obiettivo contributo tra pubblico e privato con cui sviluppare, se non la città ideale, una città sempre migliore.

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